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8 de Maio de 2021

A desnecessidade de notificação prévia (extrajudicial) para a retomada da posse em arrendamentos rurais - Infrações legais ou contratuais

Base para fundamentação em peças processuais.

Sergio Parreira, Advogado
Publicado por Sergio Parreira
há 2 anos

Para sanar dúvidas, com relação à obrigatoriedade de notificação extrajudicial, para que haja a retomada da posse, em arrendamentos rurais, seja pelo por infração às regras contratuais ou legais (inclusive normas ambientais), serve o reduzido texto com o intuito de colaborar com a fundamentação de colegas em suas peças.

Tratando-se de ação em que se pleiteia a rescisão de contrato de arrendamento rural com fundamento no descumprimento das cláusulas do pacto pelo arrendatário, desnecessária a notificação prévia deste.

É que a notificação prévia do arrendatário é exigida apenas nas hipóteses em que o arrendador pretenda renovar o arrendamento, alienar o imóvel ou retomá-lo para exploração direta ou por intermédio de descendente, prestando-se, nas duas primeiras situações, para oportunizar ao arrendatário concorrer em iguais chances com terceiros, seja para a compra, seja para a manutenção do pacto.

Contudo, quando quaisquer das partes desejam colocar um fim ao contrato em razão do descumprimento de suas cláusulas pela outra, não é exigida a prévia notificação. É o que se extrai da leitura e análise dos arts. 92, § 6 c/c art. 95, IV e V, da Lei n. 4.504/64, bem como dos arts. 22, caput e §§ 1 e 2 c/c art. 27 do Decreto n 59.566/66.

Vide:

“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...)

§ 6º O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei.” (grifei)

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

(...)

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007)

V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;”

“Art 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).

§ 1º Na ausência de notificação, o contrato considera-se automàticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra).

§ 2º Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos e dêste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).”

“Art 27. O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes, e a inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais, prevista no art. 13, inciso II, letra c, dêste Regulamento, dará lugar facultativamente à rescisão do contrato, ficando a parte inadimplente obrigada a ressarcir a oura das perdas e danos causados (art. 92, § 6º do Estatuto da Terra).” (grifei)

Outro não é o entendimento do Eg. TJMG:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEMA NÃO ARGUIDO NO PRIMEIRO GRAU - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - IMPOSSIBILIDADE - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL C/C DESPEJO - PEDIDO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS - ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - INADIMPLEMENTO DE PARTE DAS OBRIGAÇÕES PELA ARRENDATÁRIA - CITAÇÃO DA RÉ - AUSÊNCIA - PURGAÇÃO DA MORA NÃO OPORTUNIZADA - LIMINAR - DESCABIMENTO - REFORMA DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. A alegação do agravante, nesta sede recursal, de que não detém legitimidade para figurar no polo passivo da lide originária, é tema que deve ser analisado no primeiro grau, haja vista que alheio à matéria objeto da decisão agravada, sendo de notar a manifesta impossibilidade de supressão de instância. "Nas ações de despejo fundadas em contrato de arrendamento rural, o ato de citação produz todos os efeitos jurídicos decorrentes da cientificação da contraparte, sobre a manifestação de vontade expressa na petição inicial, oportunizando, inclusive, a purgação da mora, de modo que a prévia notificação do arrendatário se torna absolutamente dispensável. Todavia, havendo pedido de antecipação da tutela, inaudita altera pars, para determinar o despejo do arrendatário, haverá a necessidade da prévia notificação, a fim de oportunizar a purgação da mora." (STJ - REsp. 979530/MT rel. Minª. Nancy Andrighi). Uma vez que a parte ré não foi citada nos autos originários, nem lhe foi oportunizada, judicialmente, a purga da mora, não há falar em deferimento de liminar de desocupação do imóvel objeto de contrato de arrendamento mercantil por descumprimento contratual. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0710.17.002508-8/001, Relator (a): Des.(a) Luciano Pinto , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/04/2018, publicação da sumula em 17/04/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL - ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO -

ÔNUS DE QUEM ALEGA - PAGAMENTO - DOCUMENTO DE QUITAÇÃO NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - ARRENDATÁRIO INADIMPLENTE - DESNECESSIDADE. Conforme iterativa jurisprudência, um dos princípios em matéria de prova é o de que o ônus da prova incumbe a quem alega o fato. Alegando pagamento e não exibindo documentos comprobatórios da quitação, não se exime da responsabilidade pelo pagamento total da dívida. No arrendamento rural, conforme o Estatuto da Terra, a notificação prévia para retomada do imóvel só é necessária no caso de vencimento do prazo do contrato, ou na hipótese de venda, não sendo exigida quando se operar o inadimplemento por parte do arrendatário. Recurso improvido. (TJMG - Apelação Cível 1.0704.06.040620-1/001, Relator (a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/04/2012, publicação da sumula em 23/04/2012).

APELAÇÃO CÍVEL - DESPEJO COM COBRANÇA - ARRENDAMENTO RURAL - INADIMPLEMENTO - NOTIFICAÇÃO DESNECESSÁRIA - PURGAÇÃO DA MORA - VALOR INSUFICIENTE - BENFEITORIAS - RENÚNCIA EXPRESSA - RESCISÃO DA AVENÇA. A ação de despejo é o meio processual apto para o proprietário reaver o imóvel que está na posse do arrendatário, nos termos da Lei 4.504, de 1964 e Decreto 59.566, de 1966. No arrendamento rural, conforme o Estatuto da Terra, a notificação prévia para retomada do imóvel só é necessária no caso de vencimento do prazo do contrato, ou na hipótese de venda, não sendo exigida quando se operar o inadimplemento por parte do arrendatário. Aplicação da máxima dies interpellat pro homine (o dia do vencimento interpela a pessoa) Havendo na avença renúncia expressa quanto à indenização pelas benfeitorias, falece ao arrendatário o direito de retê-las. (TJMG - Apelação Cível 1.0569.05.000093-8/001, Relator (a): Des.(a) Marcelo Rodrigues , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/10/2007, publicação da sumula em 02/11/2007).

Sendo assim, não há que se cogitar pela existência de irregularidade processual em decorrência da ausência da prévia notificação do arrendatário, quanto à pretensão do arrendador, de rescisão do pacto.

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